Dla kogo groźne są kredyty hipoteczne?

Data publikacji: 30.07.2010
AUTOR: ERGO / Komisja Nadzoru Finansowego

Europa Środkowo-Wschodnia jest regionem, w którym szereg gospodarek nadal odnotowuje niskie albo wręcz ujemne tempo wzrostu gospodarczego. Główną tego przyczyną było niedawne załamanie się boomów kredytowych w wielu krajach tego regionu, podczas gdy rynki wschodzące w Azji i Ameryce Łacińskiej powróciły na ścieżkę wzrostugospodarczego.

Dotyczyło to zwłaszcza krajów bałtyckich, Węgier, Rumunii, Ukrainy oraz Bośni i Hercegowiny. Konsekwencją nadmiernych boomów kredytowych było także pojawianie się dużych deficytów handlowych w bilansach płatniczych tych krajów, co pogarsza ich długoterminowe perspektywy wzrostu. Skala trudności gospodarczych, jakie wystąpiły w regionie wymagała interwencji Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW).

Za główną przyczynę niestabilnych boomów kredytowych w krajach naszego regionu uznaje się masowe udzielanie gospodarstwom domowym kredytów walutowych, których źródłem finansowania były zaciągane przez banki pożyczki zagraniczne.

Akcja kredytowa w Europie Środkowo – Wschodniej rosła niewspółmiernie szybko do tempa wzrostu dochodu narodowego i oszczędności krajowych. Przykład Węgier i Rumunii pokazuje, że banki centralne tych krajów nie były w stanie zahamować nadmiernego wzrostu akcji kredytowej, ponieważ wzrost stóp procentowych w tych krajach relatywnie zwiększał popyt na kredyty walutowe kosztem kredytów udzielanych w walucie krajowej. Szybki wzrost popytu krajowego przyczynił się także do szybkiego wzrostu płac i kosztów, a tym samym do pogarszania się konkurencyjności eksportu.

W Polsce zadłużenie gospodarstw domowych w walutach obcych nie osiągnęło tak dużej skali, jak w wymienionych powyżej krajach. Jednak szybki wzrost udziału kredytów walutowych zaczynał w ostatnich latach stopniowo zmniejszać wpływ polityki pieniężnej na tempo wzrostu akcji kredytowej, ponieważ podwyżki stóp procentowych nie mogły skutecznie hamować tempa wzrostu kredytów dewizowych. Doświadczenia wielu krajów pokazują, że nadmierne tempo wzrostu kredytów dla gospodarstw domowych prowadzi do wzrostu konsumpcji kosztem spadku oszczędności krajowych. Także w Polsce szybki wzrost udzielanych przez banki kredytów walutowych wyraźnie zmniejszył skłonność gospodarstw domowych do oszczędzania.

Globalny kryzys walutowy pokazał, że nadmierne uzależnienie banków krajowych od zewnętrznego finansowania rodzi ryzyko nagłej utraty znacznej części źródeł finansowania akcji kredytowej, czego skutki mogą zostać spotęgowane w następstwie spadku kursu waluty krajowej. Jesienią 2008 r. ucieczka inwestorów krótkoterminowych z rynków wschodzących po upadku Lehman Brothers spowodowała gwałtowne spadki kursów wielu walut, w tym także spadek kursu złotego, a później jego znaczną zmienność w ostatnich dwóch latach. Spowodowało to wzrost zadłużenia gospodarstw domowych posiadających kredyty w CHF.

Silne wahania kursów walutowych i trudności banków w pozyskiwaniu finansowania, które przyczyniły się do rozszerzania widełek kursowych, spowodowały wzrost wysokości rat kredytów walutowych. Gdyby nie spadek stóp procentowych, decyzją Szwajcarskiego Banku Narodowego, skutki zadłużania w walutach obcych byłyby znacznie bardziej dotkliwe dla klientów, a w konsekwencji także dla sektora bankowego.

Doświadczenia UKNF wskazują, że wiele osób decydujących się na zaciągnięcie kredytu w walutach obcych nie jest świadomych zagrożeń, związanych z kredytami walutowymi: w przypadku kredytu walutowego niższe, bieżące raty kapitałowo – odsetkowe są kompensowane przez ryzyko zwiększenia w przyszłości wartości zobowiązania w razie osłabienia krajowej waluty. Jednak straty poniesione przez kredytobiorcę w wyniku materializacji takiego ryzyka mogą być znacząco większe niż sumy zaoszczędzone na niższych ratach miesięcznych.

Udział kredytów walutowych w kredytach mieszkaniowych polskich gospodarstw domowych wynosił na koniec 2009 r. 65%. Walutowe kredyty mieszkaniowe stanowią zdecydowaną większość, bo ponad 90% ogółu kredytów walutowych. Na koniec ub. r. ich wartość sięgnęła 140,7 mld zł. W rezultacie ponad jedna trzecia (34,1%) zadłużenia gospodarstw domowych to zobowiązania w walucie obcej. W portfelu tym dominują kredyty w CHF.

Znaczny udział aktywów walutowych lub indeksowanych kursami walut obcych w zagregowanym bilansie polskiego sektora bankowego (28,5% na koniec 2009 r.) wymaga odpowiedniej struktury finansowania. W przypadku polskich banków luka pomiędzy kredytami walutowymi a depozytami walutowymi sektora niefinansowego jest finansowana m.in. środkami pozyskiwanymi od nierezydentów (w tym podmiotów dominujących) oraz za pośrednictwem operacji swapów walutowych. Kluczowe jest w tym przypadku dopasowanie terminów tego finansowania do długoterminowych kredytów. Podczas ostatniego kryzysu finansowego banki krajowe napotkały barierę dostępności środków walutowych niezbędnych do rozwijania akcji kredytowej. Była to jedna z przyczyn, która spowodowała, że część z nich znacząco ograniczyła, a niektóre całkowicie zaprzestały udzielania kredytów w walutach, co przełożyło się na znaczący spadek dynamiki akcji kredytowej.

Zwiększający się udział kredytów walutowych w portfelu kredytów mieszkaniowych wpływa na wzrost ryzyka wystąpienia kryzysu sektora bankowego w przyszłości. Wysoki udział kredytów walutowych udzielanych gospodarstwom domowym wiąże się ze wzrostem różnego rodzaju ryzyk w kilku obszarach: makroekonomicznym, systemowym, na poziomie pojedynczych banków oraz indywidualnych klientów.

Ryzyka dla gospodarki

• w miarę wzrostu udziału kredytów walutowych w kredytowaniu gospodarstw domowych maleje możliwość wpływania polityki pieniężnej na tempo wzrostu akcji kredytowej, co tworzy ryzyko boomu kredytowego (narastanie presji inflacyjnej i nierównowagi w bilansie płatniczym w wyniku zbyt szybkiego wzrostu akcji kredytowej),
• boom kredytowy może powodować narastanie, a później pęknięcie bańki spekulacyjnej na rynku budowlanym (podobne, jak miało to niedawno miejsce w Estonii, na Łotwie oraz Irlandii i Hiszpanii),
• załamanie się boomu na rynku hipotecznym prowadzi do załamania wzrostu gospodarczego (m.in. ze względu na straty banków i konieczność zmniejszenia przez nie akcji kredytowej), następuje także znaczny wzrostu kosztów obsługi kredytów dewizowych zaciągniętych przez gospodarstwa domowe, ponieważ – jak pokazują doświadczenia wielu krajów – załamanie boomu na rynku hipotecznym powoduje ucieczkę kapitału i znaczną deprecjację waluty krajowej,
• załamanie wzrostu gospodarczego prowadzi do zmniejszenia wpływów budżetowych i obniżenia ratingu kraju, zwiększając koszty obsługi długu publicznego.

Ryzyka dla sektora bankowego

• ryzyko niewypłacalności znaczącej liczby kredytobiorców w przypadku deprecjacji złotego,
• wzrost ryzyka płynności – potencjalny negatywny wpływ na wypłacalność,
• wzrost liczby klientów podwyższonego ryzyka w systemie,
• wysoka zależność jakości kredytów od sytuacji na rynku walutowym.

Ryzyka dla poszczególnych banków

• ryzyko płynności (spadek lub brak dostępu do długoterminowego finansowania w walutach),
• konwersja ryzyka kursowego kredytobiorców na ryzyko kredytowe (zagrożenie niewypłacalnością klientów),
• ryzyko reputacyjne (niewłaściwe rozumienie przez klienta ryzyk związanych z zadłużaniem się w walucie obcej),
• obniżenie ratingu banku z wysokim udziałem kredytów walutowych w portfelu,
• spadek wartości zabezpieczeń w relacji do wartości kredytu w przypadku deprecjacji złotego,
• spadek współczynnika adekwatności kapitałowej banku na skutek zwiększenia wartości aktywów w razie deprecjacji złotego.

Ryzyka dla klienta

• wzrost zadłużenia w wyniku deprecjacji złotego,
• wzrost raty kredytu w przypadku wzrostu kursu waluty,
• wzrost kosztów obsługi zadłużenia w wyniku wahań na rynku walutowym (wzrost różnic kursowych),
• wyższe niż przy kredytach złotowych ryzyko straty w przypadku konieczności zbycia nieruchomości (przy niekorzystnych zmianach na rynku walutowym).

Skutki wysokiego zadłużenia gospodarstw domowych w walutach obcych – przykłady

Kraje skandynawskie – Norwegia, Finlandia, Szwecja
Wśród przyczyn głębokiego kryzysu finansowego pod koniec lat 80. i na początku lat 90. w krajach skandynawskich wymienia się m.in. nadmierną liberalizację regulacji i kryteriów udzielania kredytów, a także znoszenie barier dewizowych, które pozwoliło na ekspansję kredytów  walutowych. W okresie poprzedzającym kryzys udział kredytów walutowych w portfelach banków dynamicznie rósł (rosły też ceny nieruchomości). W Szwecji sięgał blisko 50%, a w Finlandii – ponad 40% na początku lat 90.

Gwałtowna deprecjacja walut krajów skandynawskich na początku lat. 90. (w wyniku działań spekulacyjnych) doprowadziła do materializacji ryzyka kredytowego (wzrosły obciążenia kredytobiorców) w sektorze bankowym i w efekcie – do kryzysu zaufania na rynku międzybankowym. Banki, zmuszone do redukcji ryzyka żądały od klientów wcześniejszych spłat lub przewalutownia kredytów. Dodatkowo, w wyniku pogorszenia się sytuacji gospodarczej, nastąpił spadek cen nieruchomości, będących zabezpieczeniem kredytów hipotecznych. Utrata zdolności do regulowania rosnącej wartości zobowiązań wywołała wzrost liczby bankructw i znaczące strat banków z tytułu niespłaconych kredytów. Koszty ratowania sektora bankowego z kryzysu, poniesione przez rządy, banki centralne i inne instytucje sięgnęły w zależności od kraju od 3 do 7,4% PKB.

Węgry i Rumunia
Kraje bałtyckie stosują systemy izby walutowej, w których bank centralny nie ma możliwości wpływania na wysokość stóp procentowych, w związku z czym polityka pieniężna nie mogła tam być wykorzystywana jako instrument wpływania na tempo wzrostu akcji kredytowej. Dlatego ryzyko makroekonomiczne, związane z dużym udziałem kredytów walutowych w kredytowaniu gospodarstw domowych widać szczególnie wyraźnie w przypadku tych krajów, które – mając możliwość dokonywania zmian stóp procentowych – przeżywają obecnie poważne trudności gospodarcze w następstwie nadmiernego udziału kredytów dewizowych w zadłużeniu gospodarstw domowych.
W sytuacji, gdy w ciągu ostatnich kilku lat wzrost ilości kredytów zaciąganych przez gospodarstwa domowe na Węgrzech i w Rumunii wynikał głównie ze wzrostu ilości zaciąganych kredytów walutowych podwyżki stóp procentowych dokonywane przez banki centralne obu krajów nie mogły skutecznie hamować wzrostu akcji kredytowej. W 2009 r. udział kredytów dewizowych w ogólnej wielkości kredytów dla gospodarstw domowych przekraczał w obu krajach 60%.

Na Węgrzech na wniosek banku centralnego rząd wprowadził w 2009 r. limity, m.in. na wielkość LTV dla nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, określając je na poziomie 70% dla waluty krajowej, 60% dla EUR i 45% dla CHF. Konieczność wprowadzenia regulacji argumentowano wzrostem systemowego ryzyka, jakie nastąpiło na skutek obniżenia standardów kredytowych. Stwierdzono, że o ile ustanowienie limitów może w krótkim okresie nieznacznie zmniejszyć tempo ożywienia, to skala korzyści w postaci bardziej zrównoważonego wzrostu gospodarki w przyszłości i ograniczenia systemowego ryzyka jest przeważająca.

Kraje Ameryki Łacińskie vs Europa Środkowo – Wschodnia
Wprawdzie w kilku krajach Ameryki Łacińskiej udział własności zagranicznej w sektorze bankowym jest podobnie wysoki jak w Europie Środkowo – Wschodniej (Chile – ponad 50%, Meksyk – 70%), jednakże – w przeciwieństwie do szeregu krajów Europy Środkowo – Wschodniej – udział kredytów dewizowych w ogólnej wielkości kredytów udzielanych gospodarstwom domowym jest w tamtym regionie niski. W Ameryce Łacińskiej 60% kredytów udzielanych przez banki z udziałem zagranicznych inwestorów jest denominowanych w walucie krajowej oraz finansowana w większości poprzez krajową bazę depozytową. W krajach Europy Wschodzącej 60% tego portfela to kredyty w walutach obcych, których źródłem finansowania jest rynek zewnętrzny. Dlatego globalny kryzys bankowy dotknął banki w Ameryce Łacińskiej w znacznie mniejszym stopniu niż banki Europy Środkowo – Wschodniej. Był to główny czynnik, który sprawił, że załamanie koniunktury było w Ameryce Łacińskiej znacznie płytsze i krótsze niż w wielu krajach naszego regionu.

Rekomendacje Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW)

Doświadczenia wielu krajów Europy Środkowo – Wschodniej wskazują na zasadność zabezpieczenia polskiej gospodarki przed zagrożeniami, jakie mogłaby stwarzać dla niej rosnąca skala udzielanych gospodarstwom domowym kredytów dewizowych. Efektem materializacji ww. ryzyk byłoby zepchnięcie polskiej gospodarki ze ścieżki zrównoważonego wzrostu gospodarczego.

Zdaniem ekspertów z Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW), polityka kredytowa banków polegająca na finansowaniu akcji kredytowej z depozytów krajowych i denominowanej w walucie krajowej wykazuje większą odporność na zewnętrzne szoki finansowe i stanowi zaporę dla przenoszenia skutków globalnych kryzysów finansowych na rynek krajowy.

Analiza MFW, dotycząca konsekwencji boomów kredytowych, które miały miejsce w nowych krajach członkowskich UE, dowodzi, iż w większości przypadków boom kredytowy był związany z gwałtownym wzrostem kredytów w walucie obcej, stymulowanym od strony popytowej różnicą stóp procentowych oraz strukturą finansowania akcji kredytowej od strony podażowej. W rezultacie w krajach o najszybszym wzroście kredytowym wystąpiło zjawisko najwyższego długu zewnętrznego i największego deficytu fiskalnego. W opinii ekspertów z MFW duży udział kredytów walutowych w gospodarce ogranicza możliwości prowadzenia skutecznej polityki na poziomie makroekonomicznym. Wielu kredytobiorców eksponowanych jest na ryzyko kursowe w razie głębokich zmian na rynku walutowym. Oznacza to mniejsze możliwości efektywnego reagowania na zjawiska kryzysowe.

W raporcie dotyczącym Polski, MFW stwierdza, że działania ograniczające nadmierny wzrost akcji kredytowej i zmniejszające narastanie ekspozycji w walutach obcych w tym obszarze mogą być środkiem wspierającym odporność polskiego sektora bankowego.

[Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego]